Rhein-Sieg-Kreis – Auf dem Immobilienmarkt des Rhein-Sieg-Kreises ist eine Trendwende erkennbar: Nach dem Jahr 2023 mit einer historisch niedrigen Anzahl an Transaktionen, vollzog sich im vergangenen Jahr eine leichte Umkehr, Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Käuferinnen und Käufer fanden wieder deutlich besser zusammen. „Bei der Anzahl der Vertragsabschlüsse stellten wir ein deutliches Plus von 17 % gegenüber dem Vorjahr fest“, sagt Martin Kütt, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. „Auch der Geldumsatz stieg deutlich auf 1,77 Milliarden Euro im Jahr 2024. Das ist ein Plus von 14 %!“
Dies geht aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf hervor. Dieser hat Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 beschlossen und Auswertungen im Grundstücksmarktbericht zusammengestellt. Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige Behörde, deren Geschäftsstelle beim Amt für Katasterwesen und Geoinformation des Rhein-Sieg-Kreises angesiedelt ist.
Die Preise für unbebaute Baugrundstücke blieben überwiegend stabil. In einigen Städten und Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises konnte ein leichtes Plus festgestellt werden, bei den bebauten Grundstücken stagnierten die Preise, trotz starker Zunahme der Transaktionen.
Teilmarkt der unbebauten Grundstücke
Der Teilmarkt der unbebauten Baugrundstücke verzeichnete bei der Gesamtanzahl einen Anstieg bei den Transaktionen von über 20 %. 336 Baugrundstücke wurden in 2024 im Rhein-Sieg-Kreis veräußert. Die höchsten Baulandpreise (Bodenrichtwerte) gibt es in den Städten Bad Honnef und Siegburg; in guten Wohnlagen liegen die Werte bei über 700 Euro je Quadratmeter. Die niedrigsten Werte hat die Gemeinde Windeck mit rund 125 Euro je Quadratmeter in guten Lagen.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert für unbebaute Gewerbegrundstücke lag im vergangenen Jahr bei rund 100 Euro je Quadratmeter, die Spannen reichen allerdings von 34 Euro je Quadratmeter (Windeck) bis 185 Euro je Quadratmeter (Alfter und Hennef, beide einzelhandelsorientiert). Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr konnten nicht festgestellt werden.
Teilmarkt der bebauten Wohngrundstücke
Das Transaktionsvolumen stieg im Teilmarkt der bebauten Wohngrundstücke um circa 20 %. Der Geldumsatz der Ein- und Zweifamilienhäuser stieg um 20 % gegenüber dem Vorjahr auf über 800 Millionen Euro. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Wiederverkauf wurden im Rhein-Sieg-Kreis im Durchschnitt 446.000 Euro gezahlt; das entspricht etwa dem Vorjahresniveau von rund 447.000 Euro.
Bei den Durchschnittspreisen bestehen jedoch deutliche regionale Unterschiede: In Windeck kostet ein freistehendes Einfamilienhaus durchschnittlich 235.000 Euro, in Wachtberg sind es 585.000 Euro. Für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser lag der Durchschnittpreis bei rund 368.000 Euro und damit etwa 2 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Einen großen durchschnittlichen Preisanstieg verzeichneten die Reihenmittelhäuser; dort wurden durchschnittlich 373.000 Euro aufgerufen (+ 25 % gegenüber 2023). Die Anzahl der Transaktionen ist hier mit 213 im Verhältnis jedoch relativ gering.
Aufgrund der Kaufpreise kam es durchschnittlich zu einer Stagnation bei den Immobilienrichtwerten, je nach Stadt oder Gemeinde und je nach Teilmarkt- variierten die Anpassungen zwischen – 5 und + 5 %.
Teilmarkt der Eigentumswohnungen
Ein weiterer dominanter Teilmarkt im Rhein-Sieg-Kreis stellt das Marktsegment der Eigentumswohnungen dar, diese sind allerdings überwiegend in den städtischen Regionen zu finden.
Die Anzahl der übertragenen Eigentumswohnungen stieg um 34 % gegenüber dem Vorjahr. Eigentumswohnungen im Gesamtwert von rund 310 Millionen Euro wurden verkauft (+ 49 Prozent gegenüber 2023). Innerhalb dieses Segmentes entfällt der größte Anteil auf die Weiterverkäufe. Der Kaufpreis von Eigentumswohnungen der Baujahre ab 2011 (ohne Stellplatzanteil) liegt in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße maximal bei 8.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Niederkassel), die niedrigsten Preise liegen bei rund 600 beziehungsweise 700 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche (Königswinter und Sankt Augustin).
Auch bei diesem Teilmarkt stagnierten die Preise bei den Immobilienrichtwerten, lediglich im östlichen Kreisgebiet, also im eher ländlichen Bereich, wurden Preisrückgänge um 10 Prozent festgestellt.
Transparenz seit über drei Jahrzehnten
Seit über 30 Jahren sorgt der Grundstücksmarktbericht mit Informationen zum Preisniveau für Markttransparenz. Der Report liefert aber nicht nur die „absoluten“ Zahlen zum Immobilienmarkt, sondern ermittelt auch die Entwicklung gegenüber dem Vorjahr.
Basis für die Auswertungen sind die Kaufverträge. Ob Übertragung von Grundeigentum, von Lasten und Rechten oder die Begründung von Erbbaurechten – das Baugesetzbuch regelt, dass Kaufverträge, aber auch Enteignungsbeschlüsse, in Abschrift an den Gutachterausschuss gehen. Die in den Verträgen enthaltenen Grundstückstransaktionen werden anonymisiert in einer Datenbank erfasst. Diese „Kaufpreissammlung“ bildet dann die Basis für die Auswertungen.
Der Grundstücksmarktbericht 2025, die aktuellen Bodenrichtwerte und die Immobilienrichtwerte können ab sofort unter www.boris.nrw.de kostenfrei eingesehen werden. Zum Vergleich stehen die Grundstücksmarktberichte vergangener Jahre zur Verfügung. (an)
Ein Beitrag des Rhein-Sieg-Kreises
