Bad Honnef-Selhof. Die geplante städtebauliche Entwicklung des rund 28 Hektar großen Areals im Süden Selhofs steht vor dem endgültigen Aus. Die Untersuchungen von NRW.URBAN und einem beauftragten Gutachterbüro kommen zu dem Ergebnis, dass Bad Honnef den prognostizierten Wohnungsbedarf auch ohne Selhof-Süd decken kann. Die Verwaltung empfiehlt deshalb, das Verfahren einzustellen und den Vertrag mit NRW.URBAN zu kündigen.
Was sich bereits im Vorfeld der Sitzung angedeutet hatte, wird mit der Beschlussvorlage der Stadtverwaltung konkret: Für die geplante städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Selhof-Süd fehlt nach Auffassung der Verwaltung eine wesentliche rechtliche Voraussetzung. Ein erhöhter Bedarf an Wohnbauflächen, der den weitreichenden Eingriff einer solchen Entwicklungsmaßnahme rechtfertigen könnte, lasse sich nicht nachweisen.
Damit steht ein Projekt vor dem Aus, das seit Jahren Gegenstand der Bad Honnefer Stadtentwicklung ist. Am 10. November 2026 befasst sich der Planungsausschuss im Rathaus mit den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen. Die endgültige Entscheidung soll der Stadtrat am 10. Dezember treffen.
785 Wohnungen bis 2040 – aber kein zusätzlicher Flächenbedarf
Die entscheidende Grundlage für die Empfehlung liefert eine Wohnungsbedarfs- und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose des Kölner Büros Quaestio Forschung & Beratung. Die Untersuchung betrachtet die Entwicklung des Wohnungsmarktes bis 2042 und stellt den erwarteten Bedarf den bereits verfügbaren Bauflächen im Stadtgebiet gegenüber.
Das Ergebnis fällt in einem Punkt eindeutig aus: Bad Honnef braucht nach dieser Berechnung zwar weiterhin neue Wohnungen, zusätzliche Flächen für eine große Entwicklungsmaßnahme sind dafür aber nicht erforderlich.
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Für den Zeitraum bis 2040 errechnet Quaestio einen gesamten Neubaubedarf von 1.055 Wohnungen. Darin enthalten sind neben dem zusätzlichen Bedarf auch Ersatzbedarf für wegfallende Wohnungen und ein Nachholbedarf. Nicht alle diese Wohnungen benötigen allerdings zusätzliche Bauflächen. Der sogenannte flächenrelevante Bedarf liegt deshalb bei 785 Wohneinheiten. Bis 2042 steigt er auf 855.
Dem stehen außerhalb von Selhof-Süd rechnerisch 1.080 Wohneinheiten an aktivierbarem Wohnbauflächenpotenzial gegenüber. Davon entfallen 640 auf bereits projektierte Bauvorhaben, 320 auf Flächenreserven im Flächennutzungsplan und 120 auf Baulücken, Nachverdichtungs- und Arrondierungsflächen. Die Gutachter sehen damit den prognostizierten Bedarf vollständig gedeckt.
Bemerkenswert ist dabei, dass Selhof-Süd in dieser Rechnung ausdrücklich nicht berücksichtigt wurde. Die Untersuchung sollte gerade klären, ob die übrigen Flächen in Bad Honnef ausreichen, um die künftige Nachfrage zu bedienen.
Wohnungsbedarf bleibt – die Frage ist, welche Wohnungen fehlen
Die Untersuchung zeichnet allerdings kein Bild eines entspannten Wohnungsmarktes. Ende 2024 lebten 25.060 Menschen in Bad Honnef. Die Bevölkerung soll bis 2042 moderat wachsen. Gleichzeitig verändert sich die Alters- und Haushaltsstruktur deutlich.
Besonders auffällig ist die Zunahme kleiner Haushalte. Schon 2022 waren 45 Prozent der Haushalte Einpersonenhaushalte. Der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte stieg zwischen 2011 und 2022 von 69 auf 76 Prozent. Auch die Zahl der Seniorenhaushalte nimmt zu, während Haushalte mit Kindern zurückgehen.
Quaestio leitet daraus einen wachsenden Bedarf an kleineren Wohnungen ab. Die Gutachter empfehlen deshalb, bei künftigem gefördertem Wohnungsbau einen Schwerpunkt auf kleinere Wohnungen zu legen.
Auch die Leerstandszahlen sprechen gegen eine einfache Entwarnung: Zwar stehen laut Zensus 3,4 Prozent der Wohnungen leer, kurzfristig verfügbar sind davon aber nur 39 Prozent. Der marktaktive Leerstand liegt bei lediglich 1,3 Prozent des Wohnungsbestandes. Das ist weniger als die angesetzte Fluktuationsreserve von 2,5 Prozent. Der Wohnungsmarkt bleibt also angespannt – nur lässt sich daraus nach Auffassung der Gutachter kein zusätzlicher Bedarf an Bauflächen für Selhof-Süd ableiten.
Waldflächen erschweren eine Entwicklung zusätzlich
Neben der Bedarfsprognose gibt es ein weiteres erhebliches Hindernis: den Wald im Untersuchungsgebiet.
Das Regionalforstamt Rhein-Sieg-Erft hat im Rahmen der Beteiligung öffentlicher Stellen größere Waldflächen festgestellt. Auf insgesamt 13,4 Hektar bestehen nach der Stellungnahme erhebliche Bedenken gegen eine Umwandlung. Eine Kompensation an anderer Stelle sei für diese Flächen nicht möglich. Ihr Erhalt wäre demnach zwingend.
Das Problem: Die betroffenen Bereiche liegen überwiegend zentral und im Südwesten des Untersuchungsgebietes. Ihr vollständiger Erhalt würde nach Einschätzung der Verwaltung eine städtebaulich sinnvolle und wirtschaftliche Erschließung der verbleibenden Flächen erheblich erschweren – möglicherweise sogar nahezu unmöglich machen.
Eine rechtliche Prüfung kam zwar zu dem Ergebnis, dass eine Waldumwandlungsgenehmigung nicht bereits für den Beschluss einer Entwicklungssatzung erforderlich wäre. Die Interessen des Walderhalts müssten aber in den späteren Planungsverfahren sorgfältig gegen die Interessen einer Wohngebietsentwicklung abgewogen werden. Angesichts des nicht nachgewiesenen zusätzlichen Wohnflächenbedarfs sieht die Verwaltung dafür keine tragfähige Grundlage.
Verwaltung zieht Konsequenzen
Aus den Ergebnissen zieht die Stadtverwaltung eine klare Konsequenz. Sie empfiehlt dem Planungsausschuss, die am 1. Februar 2024 eingeleiteten vorbereitenden Untersuchungen vorzeitig zu beenden. Außerdem soll der am 13. März 2025 geschlossene Entwicklungsträgervertrag mit NRW.URBAN gekündigt werden.
Die Untersuchungen hatten ursprünglich klären sollen, ob Selhof-Süd mithilfe einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach Paragraf 165 Baugesetzbuch entwickelt werden kann. Dieses Instrument ermöglicht der Kommune weitreichende Eingriffe, setzt aber unter anderem voraus, dass ein erhöhtes öffentliches Interesse an der Entwicklung besteht.
Genau dieser Nachweis fehlt nach dem Ergebnis der Untersuchungen. Andere Gründe, die eine solche Maßnahme rechtfertigen könnten, habe man ebenfalls nicht gefunden. Die Verwaltung hat deshalb auch bestimmte Untersuchungsschritte nicht mehr weiterverfolgt. Dazu gehörten insbesondere Gespräche mit den Grundstückseigentümern über deren Mitwirkungs- und Verkaufsbereitschaft.
Bis zu 255.000 Euro Kosten
Ganz ohne finanzielle Folgen bleibt das Ende des Verfahrens nicht. Die Stadt rechnet mit Kosten von insgesamt bis zu 255.000 Euro. Dieser Betrag soll die bis zum Abschluss aufgelaufenen Aufwendungen für NRW.URBAN und die weiteren Untersuchungen abdecken. Das Treuhandkonto, über das die Maßnahme finanziert wurde, soll anschließend geschlossen werden. Die Haushaltsmittel sind nach Angaben der Verwaltung für 2027 eingeplant.
Entscheidung fällt im Dezember
Am 10. November steht das Thema zunächst zur Vorberatung auf der Tagesordnung des Planungsausschusses. Die Verwaltung und die externen Auftragnehmer wollen dort ausführlich über den Untersuchungsprozess, die Ergebnisse und die Wohnungsbedarfsanalyse berichten. ie endgültige Entscheidung trifft der Stadtrat am 10. Dezember 2026.
Damit ist Selhof-Süd als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach dem bisherigen Modell praktisch gescheitert. Ob und in welcher Form die Fläche langfristig doch noch eine Rolle in der Stadtentwicklung spielen könnte, ist mit der Einstellung der vorbereitenden Untersuchungen allerdings nicht grundsätzlich beantwortet. Die jetzt vorliegenden Ergebnisse setzen der bislang verfolgten Entwicklungsstrategie jedoch enge Grenzen.
Redaktion Honnef heute / Quelle: Stadt Bad Honnef
